EL TRIBUNAL SUPREMO PROPONE NO ADMITIR DESAHUCIOS CON MENOS DE 12 MESES DE IMPAGOS.
El Tribunal Supremo ha sentado por unanimidad una interpretación de la jurisprudencia en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias que tendrá un impacto en miles de consumidores españoles y en miles de procedimiento abiertos en los juzgados y tribunales.
Así , en el reseñado fallo judicial, se fijan los criterios para aplicar en España los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios acordados por el Tribunal de Justicia de la UE en marzo pasado. El alto tribunal ha establecido que los beneficios de la nueva ley hipotecaria española, de marzo de este año, se extiendan a los contratos firmados antes de la entrada en vigor de esta. En la práctica, esto supone que los tribunales no admitirán desahucios con menos de 12 meses de impago.
La sentencia europea consideró que las cláusulas de vencimiento anticipado eran abusivas, pero fijó que, una vez suprimida esa cláusula, los tribunales podrían aplicar en su lugar el derecho hipotecario español si consideran que esa cláusula era esencial en el contrato. La ley entonces vigente permitía ejecutar un préstamo hipotecario con un mínimo de tres cuotas impagadas, por lo que el fallo del TJUE respaldaba los desahucios a partir de la cuarta cuota impagada. Sin embargo, la reforma de la ley aprobada en marzo cambia, a favor del consumidor, los mínimos legales con los que el banco puede declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca: en la primera mitad de la vida del préstamo, el banco podrá iniciar la demanda judicial si hay un impago de, al menos, 12 mensualidades o un 3 % del importe del préstamo; mientras que en la segunda mitad del préstamo, debe acreditar un impago de, al menos, 15 meses o un 7 % del capital.
En líneas generales, la aplicación que hace el Supremo de la sentencia del TJUE amplía los derechos de los consumidores, pero la resolución del alto tribunal, acordada por unanimidad en el pleno de la Sala de lo Civil, deja también alguna rendija abierta favorable a la banca. Estas surgen, sobre todo, de los criterios, no vinculantes, que ha establecido la Sala Civil para los procedimientos de ejecución hipotecaria abiertos en tribunales inferiores en los que todavía no se haya ejecutado el desahucio. El Supremo fija que los procesos en los que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2013 por aplicación de una cláusula contractual considerada nula, “deberían ser sobreseídos sin más trámite”. Aquellos en los que se ejecutó el préstamo después de la entrada en vigor de la ley de 2013, también deberán ser sobreseídos si el incumplimiento del cliente es inferior a las 12 cuotas que marca la normativa ahora vigente.
Si el incumplimiento es superior a los criterios que establece la nueva ley, los tribunales podrán continuar la tramitación del proceso. Por último, la Sala establece que el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada no en la cláusula abusiva de vencimiento anticipado, sino en la aplicación de la nueva ley hipotecaria.
