CONTRATO DE ARRAS.
¿Qué es un contrato de arras?
¿Qué clases existen?
Es un documento jurídico que se firma por parte del comprador y vendedor de un inmueble, siendo la finalidad que se persigue el otorgar seguridad jurídica a las dos partes, para el caso de que llegado el momento de elevar a escritura pública la compra-venta, la parte compradora no entregase el dinero acordado para la adquisición del inmueble ó la parte vendedora no desease proceder a la venta pactada.
Existen tres clases de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.
Las arras confirmatorias :
Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
De este modo, se configuran como un anticipo o pago a cuenta del precio.
Las arras penales
Son una cláusula penal en la que la cantidad en concepto de “pena” (indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento) se entrega por anticipado a una de las partes contratantes.
Su régimen jurídico es el de los arts. 1154 y ss. CC. Son las menos comunes.
Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.
Aunque la mayoría de las compraventas se documentan con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales.
Lo que ello conlleva a que se faculta a ambas partes a desistir de la compraventa a cambio de perder el comprador la cantidad entregada o devolviéndola por duplicado el vendedor.
Lo cierto es que hay otras alternativas como son la promesa de compraventa, la compraventa con pago aplazado o la opción de compra.
Es muy importante redactar bien el documento para evitar problemas.
Si no se manifiesta debidamente que la intención de los contratantes es otorgarse la facultad de desistir de la compraventa, entonces se entenderá que son arras confirmatorias y no penitenciales.
Resulta importante que el documento sea garantizado por un abogado, para evitar discrepancias futuras, si existiera algún tipo de conflicto entre las partes intervinientes.
Es posible que las arras sean penitenciales y penales al mismo tiempo:
es decir que faculte a cualquiera de las partes a desistirse sin motivo y que sustituyan a la indemnización por daños y perjuicios si hubiera incumplimiento.
Las arras confirmatorias, en cambio, solo pueden tener esa función que es incompatible con las anteriores.
Tiempo de desistimiento de la compraventa.
El Tribunal Supremo considera que el momento hasta el que se puede desistir, mediante cláusula que establece la entrega de arras penitenciales, se puede extender hasta la firma de la escritura pública de la compraventa de la vivienda.
Y todo ello, aunque el comprador haya entregado al vendedor con posterioridad a las arras otras cantidades en concepto de pagos a cuenta del precio total de la compraventa.
